1998年我國（guó）住房（fáng）製度改革以來，有近20年時間的住房建築（zhù）麵積（jī）成倍增長。其間，住房（fáng）建築技術（shù）和裝修理念也在不斷進步，新型、環保建（jiàn）築材料不（bú）斷（duàn）應（yīng）用，住宅配套設施（shī）和性能逐步完善。但這是一個緩慢漸進並逐步加速的過程。很（hěn）多上世紀蓋的房子，特別是1990年（nián）前（qián）後蓋的住（zhù）宅（zhái），存在套內（nèi）麵積狹小、附帶衛生及水（shuǐ）電工程建設落後、廚房衛生間配套不夠好、隔音效果差等問題。但因為還沒有危及住宅（zhái）居住質量，也不可能全部拆除（chú）重建。因此隻有通過改善（shàn）或提升來解決。這其中包括住房加（jiā）固、電梯安裝與更新、外牆麵修繕、水電改造、停車位建設等等。此外，部分上世紀80年代建造的樓盤，經過近30年（nián）的物理與化學（xué）折舊，住宅安全與質量問題已引起社會關注。

    據統計，2013年上海市各類居住房屋已超過5.6億平方米，其中老（lǎo）舊住宅約占2.2億平方米，這些房屋由於各種原因，其結構（gòu）、設施均（jun1）存在不同程度缺陷，有的設（shè）施老化，有的跑冒（mào）漏滴，甚（shèn）至影響居住安全。我們做過調查，1980年前（qián），北京建成的房屋無法滿足北京地（dì）區抗震設防標準（zhǔn），而且沒有節能措施，配套設施老化（huà）。綜合看，我國城鎮舊房改造潛在和現實需求巨大。

    城（chéng）鎮舊房改造需求市場規（guī）模較大

    截至（zhì）2013年，按照（zhào）國家統計局（jú）抽樣調查（chá）的（de）數據，我國城鎮居民人均住房麵積32.7平方米，同期，我國（guó）城鎮常住（zhù）居民人口約為7.3億，據此計（jì）算，我國城鎮約有存量（liàng）住宅（zhái）麵積240億平方米。2010 2013年期間，我國共銷售（shòu）商品住（zhù）宅麵積合計為85億平（píng）方（fāng）米，約占城鎮存量住宅麵積的1/3，2/3左右的存量住宅建於2000年以前（qián），或多或少都（dōu）需（xū）要進行品（pǐn）質改善。我（wǒ）們假定每平方米居住品質提升成本為100元，那麽存量住宅品質提升市場空間約1.5萬億元。當然，上述估（gū）算過（guò）於簡（jiǎn）單，並不能反映實際情況。實際上，市場潛力可能遠較上述估算要大。如果房地產行業繼續以“數量型增長模式（shì）”運行，其空間日益狹小，單靠新房建設增加建築（zhù）麵積、解決老百姓的住房問題，不僅會造成巨大的資源浪費，未來將（jiāng）留下更多的去（qù）庫存問題。

    居民（mín）擴大消費需尋找新目標

    截至2015年6月末，我國住戶存款餘額高達53.28萬億元，這還不包括以證券交易結算資金、金融機構同業存放形式的存款，可見我國居民消費購買潛力巨大。今年（nián）上半年，我國最終消費支出對國內（nèi）生產（chǎn）總值增長的（de）貢獻率（lǜ）為60.0%，比上（shàng）年同期提（tí）高（gāo）5.7個百分點。同時，我國居民消費熱點也（yě）在發生變化。改革開放（fàng）初（chū）期，自（zì）行車、縫（féng）紉機是（shì）年輕人結婚的必備（bèi）消費品。上世紀80年代初，電視機、摩托車成為消費熱（rè）點，由此（cǐ）帶動家用電器的（de）爆發式增長。上世紀90年代，手機、高端家用電器進入普通家庭。目前，隨著互聯網技術的發展，我國智能家居，以及由信息化、智能化主導的“客廳經濟”成為後（hòu）起之秀，發展很快，是        新的消費增長點和熱點。

    為什麽舊房改造蘊藏著巨大空（kōng）間，這（zhè）與我國住房消費增長放緩有關（guān），特別是一些三四線城（chéng）市的新房供應量過大（dà），出（chū）現了（le）不（bú）同程度的積壓和（hé）庫存。

    據了解，雖然今年3月以來，國家采取（qǔ）了一係列穩定住房消（xiāo）費的政策，上半年全國房地產出現回暖跡象，1-6月份，全國商品房銷售麵積50264萬平方（fāng）米，同比增長3.9%，其中，住宅銷售麵積增長4.5%，以深圳為代表的（de）一線（xiàn）城市住房交易成交活躍。但從（cóng）趨勢分（fèn）析，在人口（kǒu）結構變化、住宅供求關係轉變以及家庭住房消費動力不足等因素的綜合作（zuò）用下，未來我國住（zhù）房消增長仍將呈趨勢性放緩。

    ——人口結構變化抑製住房增長空間

    人口因（yīn）素一直是我國房地（dì）產市場的主要驅動力。隨（suí）著我國人口結構變化，我國房地（dì）產業數（shù）量型增長空間將（jiāng）會受限。據國家衛生計生委（wěi）人口研究所提供的數據顯示，購房主力（lì）人口（kǒu）將在2015年達到峰值。1990年 1999年出（chū）生的人口總數（shù）比1980年（nián） 1989年出生的人口總數下降23%，2000年 2009年出生的人（rén）口總數又比1990年 1999年出生的（de）人口總數縮減（jiǎn）16%。反映出（chū）我國人口（kǒu）增長見頂並回落的變化趨勢。25歲至49歲是（shì）商（shāng）品房購買的（de）主要群體，根據我國人口年齡分（fèn）布特征推算，購房（fáng）主要人口將在2015年達到峰值，並將從2018年開始形成中長期下降趨勢。

    ——人口老齡化將（jiāng）引發未來住房閑（xián）置

    根據2011年4月28日發布的第六次全國（guó）人口普查（chá）主要數據，我國60歲及以上人口（kǒu）占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點，其中65歲及以（yǐ）上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個百分點。我國當前的人口老齡化壓力不斷增加人口增長拐點和人口結構趨（qū）向老齡化，將不（bú）可避免引發（fā）住房閑置問題。日本是人口老齡（líng）化的典型（xíng）國（guó）家，據日本總務省發布的《住宅和土地統計調查》，截（jié）至2013年10月1日，日本全國共有5240多萬個家庭（tíng），住宅總數約為6063萬套，按每（měi）戶一套計算，閑置住宅約為820萬套。閑置空置住宅占日本全（quán）國住宅總數的13.5%，創當時（shí）統計調查以來的曆史最高紀錄。從人口演變情況看（kàn），我國人口老齡化趨勢也與日本（běn）當時的情況有（yǒu）點相似，未來住房（fáng）閑置問題需未雨綢繆，早作準備。

    ——住宅（zhái）供過於（yú）求的趨勢日益顯現

    我國城鎮（zhèn）居民人均住房麵積達到32.7平（píng）方米，已超過部分發達國家水平，基本能滿（mǎn）足合理居（jū）住需（xū）求。同時也應看到，計劃生育政策將引發未來住宅市場供（gòng）過於求。2000年出生的孩子，如果不是因為破（pò）舊而（ér）重置房屋，那麽很難產生新增（zēng）住宅需求。當前以提（tí）高人均住宅（zhái）消費麵積的（de）行業發展模式，未來將難以持久。

    ——家庭新增住房（fáng）消費後勁不足（zú）

    一是從整體購買力（lì）分析，隨著住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對新房市場的整體吸（xī）納能力。雖然去年以來連續三次降息，個人住房貸款利率降至（zhì）階段性（xìng）曆史低位，5年（nián）以上個人住房公積金（jīn）貸款利率為（wéi）3.5%已是曆史新低，但因為房價偏高，對中（zhōng）低收入人（rén）群的支持（chí）力度仍然有限。二是從家庭住宅投資分析，住宅價格累積漲幅過大導（dǎo）致租金收益率明顯偏低。最近3次降息雖然改善了住宅定價基準，但租金收益率與基準存款利（lì）率仍有差距，特別是當前金融市場工具平均收益率遠遠超出租金收益率水平（píng），降低了家（jiā）庭住房投資積極性。三是從家庭（tíng）財富配置（zhì）結構分析，我國普通家庭住宅不動產（chǎn）財富比重過高（gāo），財（cái）富流動性存在明顯不足。而發達國家家庭非金融資產比重明顯低於我（wǒ）國。2005年，日本家（jiā）庭非金融資產比重46.4%、美國43.4%、英國63.6%、加拿大51.1%。從財富風險、安全與流動性考慮，我國普通家庭客觀上需要增加金融投資資（zī）產比重，改（gǎi）善財富流動性狀況，降低住宅不動（dòng）產變現風險。綜合看，當（dāng）前家庭住宅消費的後勁是不足的（de）。

    ——商辦商用地產過（guò）剩嚴重

    隨（suí）著互聯網技術支（zhī）持的淘寶、京東（dōng）等電商的興起，傳統商業零售份額日益擠壓（yā），已呈現出需求不足的狀況。目前（qián）看，部分城市的商辦商用地產過剩風險開始顯（xiǎn）現。2015年末（mò），全國主要城市商業綜（zōng）合體存量麵積（jī）將達3.6億平方米，2016年將突破4.3億平方米，過剩風險逐年加大。即使在商業比較發達的（de）北京，今年前5個月商業（yè）地產租售率下降23%，反映出商業地產的滯銷風險。

    因此，從（cóng）目前看，城鎮舊房（fáng）改（gǎi）造市場空間巨大是有原因的，但啟動城鎮舊房改造應注意以下問題：

    城鎮舊房改造是（shì）一項係統工程，需（xū）要激發家庭自主改造（zào）積極（jí）性。如果業主自身沒有（yǒu）改造積極性，那麽政府引導（dǎo）行為容易受（shòu）到抵觸。在住宅區每棟樓房裏（lǐ），每家每戶經濟條件（jiàn）、生活（huó）習慣都不同，強行推進樓房改（gǎi）造，容易發生糾紛。即使就單戶家庭而言，為改（gǎi）善居住品質進行的裝修升級改裝，也會給鄰居（jū）的正常作息帶來（lái）不便。特別是在老舊樓房增裝（zhuāng）電梯，低（dī）層住戶可能認為不需要而（ér）不（bú）願承擔相關費用，這需要（yào）政府耐心（xīn）解釋（shì）、社區溝通與業（yè）主之間費用分攤的合理計算和設計。

    有效發揮互聯網作用更新改造

    當前的（de）存量房（fáng）升級改造不僅僅（jǐn）是傳統的裝修，還涉及（jí）大量的互聯網技術升級。目前，金螳螂已專門成立金螳螂 蘇（sū）州 電子商務有限（xiàn）公司，將改善型住房作為主（zhǔ）要市場，升級為O2O平台；浙江亞（yà）廈從（cóng）智能家裝入手，為（wéi）用戶提（tí）供簡單、透明、省錢、省心、放心以及產業鏈（liàn）全覆蓋的家裝定製線上線下一體化平台；土巴兔以互聯網技術（shù）為核心，瞄準改善型住房，為消費者提供一整套（tào）自主（zhǔ）設計裝修方案。

    創新舊房改造模式

    舊（jiù）房改造與原住（zhù）戶的（de）日常（cháng）生活必然存在衝突。如何將這種（zhǒng）衝突降低到最小，需要認真研究。一種辦法是業委會可（kě）以尋找施工方，一種辦法是政府統一招標，一種辦法是業主自行選擇，關鍵是要（yào）因地（dì）製宜，與服務業等配套很好地結合起來，使改造後的舊房功能全、性能好，能符合時代發展（zhǎn）特點和新的生活方式。

    總之，對存量房的品質改造和提升，有利於房地產行（háng）業更好地與服務業對接，更好地發揮互聯網 作用。這些工作做好了，不僅對改善居住品（pǐn）質起到好作用，也能促進消（xiāo）費需（xū）求更大（dà）地釋放。

 據《中國建設報》